BRIKS Expertises

Due diligence technique

Due diligence technique immobilière, partout en France

La due diligence technique est un bilan complet de l'état de conservation d'un actif immobilier, réalisé avant une acquisition ou une cession. Elle vous donne une base objective pour sécuriser le prix et votre décision d'investissement.

Qu'est-ce qu'une due diligence technique ?

Avant d'acheter ou de vendre un immeuble, il faut connaître son état réel. La due diligence technique dresse ce bilan et établit un plan de travaux chiffré à court, moyen et long terme.

Elle s'appuie sur la réglementation applicable : Code de la construction, Code du travail, Eurocodes et DTU.

Nous ne vendons pas de travaux. Aucune de nos recommandations n'est orientée par un intérêt tiers : vous décidez sur des bases documentées, chiffrées et défendables.

Les objectifs de la mission

  • Dresser un bilan complet de l'état de conservation de l'actif.
  • Identifier les écarts entre l'état réel et les éléments transmis par le vendeur.
  • Évaluer la conformité réglementaire : sécurité incendie, capacitaire, entretien, obligations réglementaires.
  • Chiffrer les travaux par corps d'état, à court, moyen et long terme.
  • Sécuriser la négociation du prix ou des conditions.
  • Livrer un pré-rapport Red Flag, puis un rapport complet argumenté.

Quand la réaliser ?

Avant la signature du compromis ou de l'acte. Nous recommandons de programmer l'audit dès l'entrée en négociation, idéalement 2 à 3 semaines avant la date prévue de signature.

Ce délai permet de recevoir le pré-rapport Red Flag, puis le rapport complet, et de vous appuyer sur leurs conclusions pendant la négociation. Côté vendeur, la vendor due diligence se réalise avant la mise en vente de l'actif.

Si la signature approche, contactez-nous sans attendre : vous recevez un devis personnalisé sous 48 heures.

Ouvrages et équipements examinés

La mission couvre l'ensemble de l'actif : présentation générale, contexte réglementaire, état de conservation, conformité sécurité incendie, capacitaire, qualité et vétusté. Elle porte en particulier sur quatre familles d'ouvrages.

  • Structure

    Structure porteuse, fondations, charpente.

  • Équipements techniques

    Installations électriques, plomberie et gaz, chauffage et climatisation, ventilation.

  • Clos et couvert

    Toitures et étanchéité, façades, menuiseries et vitrages.

  • Aménagements extérieurs

    Voiries, clôtures, espaces verts, parkings.

Comment se déroule la mission ?

  1. 01

    Analyse documentaire préalable

    Étude du titre de propriété, des baux, des diagnostics techniques, des procès-verbaux d'assemblée, des factures de travaux, des polices d'assurance et des autorisations d'urbanisme.

  2. 02

    Visite sur site

    Examen visuel exhaustif, sans démontage, avec accès aux zones techniques. Sa durée est adaptée à l'actif.

  3. 03

    État de conservation localisé sur plans

    Points de vigilance, mesures et photographies, localisés sur les plans.

  4. 04

    Pré-rapport Red Flag

    Un premier document qui présente les points forts et les points faibles de l'actif, transmis sous 48 h.

  5. 05

    Rapport complet

    Description technique, contexte réglementaire, situation de l'assurance construction, capacitaire, qualité et vétusté, travaux à prévoir chiffrés par corps d'état.

  6. 06

    Présentation et appui à la négociation

    Présentation du rapport en visioconférence ou en présentiel, puis appui à la négociation du prix ou des conditions.

Pendant la visite

  • Examen visuel de tous les locaux accessibles.
  • Visite des combles, sous-sols, locaux techniques et toitures, sous réserve d'un accès sécurisé.
  • Contrôle des points singuliers : structure porteuse et couverture, joints de dilatation et de rupture, étanchéité des terrasses et balcons, siphonnages et pentes de drainage, interfaces entre façades et menuiseries.
  • Vérifications à l'humidimètre et par thermographie infrarouge.
  • Photographies géolocalisées de chaque point de vigilance.
  • Audit non destructif : aucun démontage n'est réalisé.

Ce que vous recevez

Rapport technique complet

Analyse documentaire, observations et travaux chiffrés par corps d'état, à court, moyen et long terme.

Reportage photographique

Localisation de chaque point de vigilance, index des photos et annotations.

Accompagnement

Pré-rapport Red Flag transmis sous 48 h, appui à la négociation du prix ou des conditions, présentation en visioconférence.

Si le rapport ne vous permet pas d'arbitrer votre décision, nous complétons l'analyse à nos frais.

Ce que la due diligence vous apporte

01

Connaissance

Un état précis et documenté de l'actif, et une base objective pour la négociation.

02

Sécurité juridique

Les écarts sont identifiés avant la signature, ce qui réduit le risque de litige après l'acquisition.

03

Prévention

Les travaux à venir sont anticipés.

04

Sérénité

Une décision éclairée et un prix négocié sur des bases objectives.

Ce que contient le rapport

Le rapport est équilibré : il relève les points critiques, mais aussi les points positifs de l'actif. Il ne se limite pas à une liste de défauts.

Une fiche de synthèse en tête de rapport

Les points critiques (« Red Flags ») classés par thème : sécurité incendie et sûreté, conformité administrative, urbanisme et assurances, accessibilité, diagnostics techniques immobiliers, structure, technique et investissements lourds, risques naturels et environnementaux, bâti et clos-couvert. La fiche présente aussi les points positifs de l'actif.

Une appréciation des risques notée sur 5

Chaque lot reçoit une note sur 5 : urbanisme, travaux antérieurs et futurs, normes techniques, normes environnementales, exposition aux risques, structure porteuse et fondations, couverture, façades et menuiseries, aménagements intérieurs et extérieurs, chauffage, climatisation, ventilation, sécurité incendie, électricité, gestion technique du bâtiment, ascenseurs, accessibilité, diagnostics, assurances construction. Une note moyenne générale résume l'ensemble.

Un budget prévisionnel des travaux

Les travaux sont chiffrés en euros HT, poste par poste, avec leur degré d'urgence. Les montants sont donnés en fourchette quand l'incertitude le justifie.

Les documents examinés et manquants

La liste des documents examinés, et celle des documents manquants : autorisations d'urbanisme, PV de réception, attestations d'assurance dommages-ouvrage et décennale, rapports de vérification réglementaire, diagnostics…

Les chapitres d'analyse

  1. 01Objet de la mission
  2. 02Visite sur site
  3. 03Contexte réglementaire
  4. 04Présentation de l'actif
  5. 05Urbanisme
  6. 06Travaux antérieurs et futurs
  7. 07Normes techniques
  8. 08Normes environnementales, dont le décret tertiaire et le décret BACS
  9. 09Exposition aux risques
  10. 10Contrôle sur site, lot par lot
  11. 11Sécurité incendie et accessibilité
  12. 12Diagnostics techniques immobiliers : amiante, plomb, DPE…
  13. 13Assurance construction

Limites de la mission

La due diligence technique repose sur l'analyse des documents disponibles et sur un constat visuel non destructif. Elle ne remplace ni un audit énergétique réglementaire (les audits existants sont néanmoins analysés), ni une mission de maîtrise d'œuvre. Les équipements qui n'ont pas pu être testés sont signalés dans le rapport.

Comment sont classés les travaux ?

Les travaux à prévoir sont chiffrés par corps d'état. Chaque poste reçoit à la fois une nature (l'une des trois catégories ci-dessous) et un degré d'urgence.

Classement par nature

Grosses réparations

Travaux urgents et structurants.

Risque pour la sécurité, dégâts imminents, non-conformité bloquante.

Réglementaire

Mise en conformité.

Sécurité incendie, accessibilité, normes.

Amélioration

Optimisation.

Confort, performance, valorisation.

Classement par urgence

Imminent

à traiter sans délai

Court terme

moins d'1 an

Moyen terme

de 1 à 5 ans

Long terme

au-delà de 5 ans, ou échéance réglementaire lointaine

Délais et tarification

48 h

pour recevoir votre devis personnalisé

1 à 3 jours

de visite sur site

1 à 2 semaines

pour la rédaction du rapport complet

Selon vos disponibilités

pour la présentation et l'appui à la négociation

Le tarif est un forfait fixe, établi sur devis personnalisé. Il est calculé selon :

  • la durée de la visite, qui dépend de la surface et de la localisation de l'actif ;
  • le classement et l'usage du bâtiment : tertiaire, habitation, entrepôt, etc. ;
  • l'ancienneté et l'état d'entretien de l'actif.

Nous répondons aussi dans le cadre d'accords-cadres, d'appels d'offres ou de demandes particulières.

Acquéreur ou vendeur : deux usages

Côté acquéreur : due diligence technique

Aussi appelée audit avant acquisition. Elle est réalisée avant la signature du compromis ou de l'acte. Elle permet d'identifier les points de vigilance et les risques avant de vous engager, ainsi que les écarts entre l'état réel de l'actif et les éléments transmis par le vendeur. Les travaux à court, moyen et long terme sont chiffrés, et leur durée est estimée.

Côté vendeur : vendor due diligence

Aussi appelée audit avant cession. Le propriétaire fait réaliser le bilan avant la mise en vente. Il dispose ainsi d'un document clair, homogène et structuré, qui sert de base objective au dialogue et à la négociation avec les acquéreurs. Les travaux de maintenance, de mise en conformité et de rénovation sont chiffrés en ordres de grandeur, avec un phasage prévisionnel.

Dans les deux cas, le rapport peut être communiqué aux investisseurs ou aux acquéreurs potentiels.

Exemples de missions

Due diligence avant acquisition

EHPAD d'environ 3 500 m² (80 lits)

  • Défaillances de sécurité incendie et de désenfumage.
  • Autorisations d'urbanisme et attestations d'assurance construction absentes du dossier.
  • Diagnostics amiante et plomb.
  • Mise en conformité au décret tertiaire et au décret BACS à prévoir.
  • Travaux chiffrés et classés par urgence.
  • Points positifs relevés : maintenance des installations de chauffage suivie, bon état d'usage général.

Vendor due diligence avant cession

Bâtiment d'activités et de bureaux d'environ 3 400 m², construit en VEFA puis devenu vacant

  • Points de sécurité à traiter sans délai.
  • Documents électriques réglementaires manquants.
  • Obligations liées au décret tertiaire et au décret BACS.
  • Étanchéité de la toiture-terrasse et dallage fissuré à reprendre.
  • Limites d'investigation signalées : bâtiment vacant, certains équipements non testables.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le pré-rapport Red Flag ?

C'est un premier document, remis avant le rapport complet. Il présente les points forts et les points faibles de l'actif. Il vous est transmis sous 48 h.

Quelle différence entre due diligence acquéreur et vendor due diligence ?

La due diligence acquéreur, ou audit avant acquisition, identifie les points de vigilance et les risques avant que vous vous engagiez. La vendor due diligence, ou audit avant cession, est réalisée à la demande du propriétaire avant la mise en vente, pour disposer d'un document clair et structuré qui sert de base au dialogue avec les acquéreurs. Dans les deux cas, le rapport dresse le bilan de l'état de conservation de l'actif et chiffre les travaux à prévoir.

Que contient le rapport de due diligence technique ?

Une fiche de synthèse avec les points critiques (Red Flags) et les points positifs de l'actif, une appréciation des risques notée sur 5 pour chaque lot, un budget prévisionnel des travaux en euros HT classé par urgence, ainsi que la liste des documents examinés et des documents manquants.

Le rapport peut-il être transmis à un acquéreur ou à un investisseur ?

Oui, il est prévu pour cela. Qu'il soit réalisé pour un acquéreur ou pour un vendeur, le rapport peut être communiqué aux investisseurs ou aux acquéreurs potentiels.

Quand faut-il réaliser une due diligence technique ?

Avant la signature du compromis ou de l'acte. Programmez-la dès l'entrée en négociation, idéalement 2 à 3 semaines avant la date prévue de signature.

Quels documents faut-il préparer ?

Le titre de propriété, les baux, les diagnostics techniques, les procès-verbaux d'assemblée, les factures de travaux, les polices d'assurance et les autorisations d'urbanisme. L'analyse documentaire préalable s'appuie sur ces pièces.

Combien de temps dure la mission ?

La visite sur site dure de 1 à 3 jours. Le pré-rapport Red Flag est transmis sous 48 h, puis la rédaction du rapport complet prend 1 à 2 semaines. La présentation et l'appui à la négociation s'organisent selon vos disponibilités.

Les travaux à prévoir sont-ils chiffrés ?

Oui. Le rapport chiffre les travaux poste par poste, en euros HT, et donne une fourchette quand l'incertitude le justifie. Chaque poste reçoit une nature (grosses réparations, réglementaire ou amélioration) et un degré d'urgence (imminent, court, moyen ou long terme).

Combien coûte une due diligence technique ?

Le tarif est un forfait fixe, établi sur devis personnalisé. Il dépend de la durée de la visite (surface, localisation de l'actif), du classement et de l'usage du bâtiment, ainsi que de son ancienneté et de son état d'entretien.

Intervenez-vous dans ma région ?

Oui, partout en France. Indiquez simplement la localisation de l'actif dans votre demande.

Intervention partout en France

Notre siège est à Bourg-la-Reine. Nous réalisons des due diligences techniques partout en France, pour les acquéreurs comme pour les vendeurs, avec un interlocuteur unique du début à la fin.

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